朱自军 律师 

今年，随着疫情形势的逐渐好转，房地产市场开始回暖，购房人数明显增多。但是，由于不了解购房过程中的基本知识和技巧，以致于有些人闹出不少的笑话。本文笔者通过几则购房的事例，提示一些购房的法律常识和道理；

              小丁的房屋为什么不是商品房？

家住湖北襄阳市区的小丁，30多岁。他是通过网络渠道结识笔者的。在疫情结束后，小丁因为手头缺钱，打算将自住的一套小产权房卖掉。当他和买家谈好价格后，小丁便从网上下载打印了两份《商品房买卖合同》，甲乙双方都在上面签了字。为稳妥起见，小丁将签好的合同发给了笔者审查。

笔者看后给小丁指出：该合同的标的物的性质弄错了。根据我国法律规定，人们通常所说的商品房是指房地产开发企事业将尚未建成或者已经竣工的房屋。它主要体现以下三个特征：一是出卖人必须具有资质的房地产开发企业；二是必须是正在建设或者已经竣工的房屋；三是必须是在国有出让土地上开发的房屋，且向社会不特定人公开销售。而公民已购公房、经济适用房、小产权房等，不属于商品房。如果该房屋被认定为商品房，则应适用《商品房买卖合同》法律规定和《商品房买卖合同司法解释》等规范；如果被认定其他类型的房屋，只能适用《合同法》和《民法总则》的相关规定。虽为两字之差，但房屋的内含却大不相同，受到法律保护的范围和力度明显不同。一旦出现纠纷，所面临的法律风险也明显不同。

              二、小王手持的预售合同为啥无效？

家住襄阳市区的小王几经比较选择，最终看中了樊城区一处在建的房屋，并很快与开发商签订《商品房预售合同》，交纳了5万元的定金。后来，小王反悔了，他向开发商提出自己不买该房子了，要求退还5万元的定金；但是开发商却不同意。于是，这起纠纷被推到当地人民法院。人民法院认定双方签订的《商品房预售合同》无效，开发商应当向小王返还5万元的定金款。

众所周知，定金是担保主合同履行的一种法定形式。定金合同一旦成立，定金是不能返还的。按照法律规定，收受定金的一方当事人违约的，需要向守约方支付双倍的赔偿；交付定金的一方当事人违约的，无权要求退还定金。但是，人民法院为什么又支持了毁约方小王的诉讼请求呢？笔者分析指出，按照法律规定，商品房预售合同生效要件，除了当事人意思表示真实和一致外，还要求出卖人必须具有房地产开发经营资质以及商品房预售许可证明。否则，预售合同无效。在本案中，开发商因工程消防验收不过关，一直迟迟没有拿到商品房预售许可证明。为了尽早回拢资金，开发商违规向外宣传发售，且在一审辩论终结前不能提供合法有效的商品房预售证明。故，人民法院认定小王与开发商之间签订的《商品房预售合同》无效。依据《合同法》第58条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。因此，基于《商品房预售合同》无效的法定事由，开发商应当向小王返还这5万元的定金款。

                三、房屋买卖纠纷为何不能专属管辖？

年轻律师小李，在经过一年的实习期后便接手一起商品房买卖纠纷案件。她在准备齐起诉材料，打算按照专属管辖的规定，向该房屋不动产所在地人民法院提起诉讼，拟使案件进入司法程序。

根据《民事诉讼法》第34条规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动所在地法院管辖”。这就是人们常说的人民法院“专属管辖”的规定。乍看，小李的想法不错，但细究不妥。笔者指出，虽然商品房是不动产的财产，但第34条专属管辖的规定仅适用于不动产确权纠纷案件，并不适用因不动产而产生合同纠纷。按照《合同法》相关规定，合同纠纷应当选择被告所在地或者合同履行地人民法院管辖。如果当事人或者诉讼代理人选错了起诉法院，走错了“衙门”，很可能会不予受理或者被裁定驳回起诉。若不扣细节，可能会差之毫厘，结果却失之千里。

              四、开发商交房该交什么？

前不久，小林在某小区六楼购置一套86平方米的商品房。因为小林急着使用，还未等到开发商通知交房，擅自到物业那里拿到钥匙搬进了房屋。后来，小林为该房屋的交付与开发商和物业产生了矛盾，认为开发商或者物业没有按照规定向其交房，而开发商和物业则认为他们已经实际向小林进行交房。

笔者提醒，开发商应当按照规定程序和内容向购房业主交房，履行合同的约定义务。当开发商认为符合交房条件时，应当以书面形式通知业主。在交房过程中，还应当向业主提供如下材料：一是房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案材料；二是房屋质量保证书；三是房屋使用说明书；四是规划验收合格证；五是实测面积测绘报告。

此时，买房业主应当坚持“先验房、后收房”的原则，先查验交房的上述必备文件，然后实地考察验收，最后签署收房文件和收领房屋钥匙。如果开发商交房时不能提供上述必备的文件，业主可以拒绝验收和接收该房屋。

在本案中，小林擅自进住该房屋，视为开发商已经向其完成了交房义务，之后他不能再以开发商没有交付《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》为由，主张开发商不具备交房条件，要求开发商承担逾期的违约责任。

                    五、逾期交房违约金该如何计算？

60岁的老孙在襄阳市郊购买了一套别墅，计划在此颐养天年。如今，购房合同签了，按揭手续也办了，但是开发商却迟迟不能按期向老孙交房，逾期拖延达一年有余。老孙多次找到开发商交涉未果，决定打算向当地人民法院起诉，要求开发商承担违约责任。可是，逾期违约金该如何计算呢？这一下却难住了老孙。

笔者指出，根据最高人民法院《商品房买卖合同解释》第18条第2款的规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。需要强调的是，当事人在合同中有违约金约定的，依照合同执行；只有在没有约定的情形下，才能适用本条的司法解释。

在本案中，老孙已经支付的房款总额，包括前期首付房款和通过按揭向开发商支付的贷款。以此为基数，以中国人民银行同期贷款利率计息，再加收30%—50%比例的罚息，这样就确定下来开发商应当支付的逾期违约金了。如果业主们仍还不明白，不妨请一个专业律师代办操劳，这样就省事多了。