在商品房买卖过程中，双方往往在签订正式商品房买卖合同之前，签订诸如认购书、预定书、定购书等协议。这类协议内容相对简单。一般是对方将要交易房屋的基本情况及何时订立正式的房屋买卖合同等事实作出约定，包括：1、双方当事人基本情况；2、房屋基本情况，即房屋的坐落位置、房屋面积等；3、房屋单价、总价等价款数额；4、签订正式商品房屋买卖合同的时限；5、定金数额及罚则。

商品房认购书，首先是独立合同，其次是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，约定当事人有义务在一定期限内签订正式的房屋买卖合同，是商品房买卖合同的预约合同，不是对商品房买卖行为结果的直接确认，不属于商品房买卖合同。

当事人签订商品房预约协议后，根据《商品房买卖解释》第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为该合同无效，但在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定为有效。此时，买受人不能再以出卖人未取得商品房预售许可证为由而主张预约协议无效。