商品房预售合同，以出卖人具有房地产开发经营资质、取得商品房预售许可证明为生效条件。如果出卖人未取得商品房预售许可证明对外签订的预售合同是无效的。但在一审法庭辩论终结前取得商品房预售许可证的，可以认定该合同有效。出卖人取得商品房预售许可证后，但该许可证明已经过期，不影响其后签订的商品房预售合同效力。双方在签订商品房预售合同时，预售许可证过期或者撤销，但在合同履行过程中房屋已经竣工，可以按照现售合同规定处理。如果买受人对预售许可证的合法性持有异议，应当通过行政复议或者行政诉讼方式解决。

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