根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【（2003）7号】，商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下称出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

这一概念包括以下特征：（一）从合同主体来看，房屋的出卖人必须是有资质的房地产开发企业：（二）从合同标的物来看，为正在建设或者已经竣工的房屋；（三）从标的物性质来看，买卖的房屋必须是国有出让土地上房地产开发项目中的房屋，且该房屋必须是向社会的不特定人员公开销售的房屋。

按照这一标准进行衡量，下列买卖房屋不属于商品房：（一）公民个人或者未取得房地开发经营资格的企业转让自有房屋；（二）涉及已购公房、经济适用住房、小产权房屋、承租房，农村宅基地上房屋；（三）涉及以房抵债、以房屋让与担保。在以商品房抵销清偿债务或担保债务履行的情形下，双方签订的商品房买卖合同中是清偿债务或者担保债务履行的方式。这些均不属于商品房买卖行为。