发布时间：2018-12-09 作者：朱自军律师
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在买房之前，我们通常都会收到宣传广告得瑟吸引，如贴在马路两侧，我们会看到有楼盘宣传的广告牌；在打车时，我们可能会看到商品房开盘的广告现显示在车顶的电子屏上；在高楼的墙壁上，我们可能会看到新房的宣传语横幅迎风飘扬……这些大大小小的广告，无不在生活的处处向人们传达他们所宣传的商品，作为楼盘，主要的宣传有小区地理位置、交通条件、配套设施、房屋户型以及绿化率等等。许多购房人正是基于广告中宣传的一些信息，而选择购买这个楼盘，比如小A是一名运动爱好者，因为小区广告中宣传会建设一个操场才会购买该房屋。但是，如果户主入住后，发现广告中宣传的与实际中存在的有很大的不同，又该怎么维护自身的合法权益呢？
针对于上面所说的情况，我们在法律上称之位虚假广告。针对于虚假广告，法律上有《广告法》、《反不正当竞争法》等进行规定。在房地产领域，行政主管机关与司法机关较多的采用国家工商总局于1997年颁布的《房地产广告发布暂行规定》第3条进行规范，“房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。”房地产虚假广告在合同成立的过程中，由于本身内容的不真实，可以归结为民事欺诈。在规范这种现象中，我国的行政法规、刑事法律、民事法律都对此有所规定。本文主要站在消费者的角度，根据民事法律中的《合同法》来对房地产虚假广告讨论维权的途径。
1、消费者享有撤销权和变更权。
这个就是说，当我们遭遇了房地产开发商的虚假广告，我们可以提出撤销购房合同，也可以提出更改合同内容达到双方满意的程度，这个应该通过仲裁或法院诉讼实现。当然，如果购房者直接向对方提出请求撤销或变更合同且双方对此达成一致，就不用走诉讼或仲裁的程序了。但是，不要以为我们享有这个权利就万事大吉了，权利的行使要尽快。撤销权应该在购房人知道或者应该知道撤销事由的一年内行使，否则权利就消灭了。这个期限因为是除斥期间，所以不能中断、中止、延长。变更权的期限与撤销权一样，且变更权优先于撤销权。也就是说，如果购房人选择了变更合同，法院或仲裁机构是不能判定撤销合同的。
2、开发商承担违约责任。
如果开发商在宣传时的允诺与说明不能实现，是违约行为，开发商需要承担违约责任。法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”赔偿方式参见《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”