发布时间：2018-04-01 作者：朱自军律师
房屋买卖双方达成一致，买方付下定金，眼看就要签订正式的购房合同，孰料房产新政出台，首付款比例随即增加，买方欲取消购房计划并要回定金，遭到卖方拒绝。近日，上海市第一中级人民法院就审结了一起因购房新政首付比例提高引发的房屋买卖合同纠纷。
新政出台：买方拒签合同并要求退还定金获一审法院支持
2016年10月，叶女士经某房地产经纪事务所居间介绍，与某房屋产权人姜女士达成一致，签订《房地产居间合同（买卖）》，约定房屋转让价款为335万元，并约定双方于同年11月30日签订正式的房屋买卖合同时买方支付首付款101万元，余款以贷款形式支付。当天，叶女士向姜女士支付购房定金10万元。
不料，在约定签合同的前几日——11月25日，上海房产新政出台。根据叶女士的情况，其购房首付款比例要提高至购房款的50%，即在签订买卖合同时，叶女士要比原先约定的首付款多支付60多万元。叶女士起初请姜女士给其10天筹款，后因筹款不成，故不想再履约，并要求姜女士退还定金。
双方协商不成，叶女士诉至法院，请求判决姜女士退还定金10万元。一审法院支持了叶女士的诉请，姜女士不服，上诉至上海一中院。
二审：新政出台不必然导致合同不能履行 改判定金不予退回
姜女士上诉称，双方签订的《居间合同》明确约定，叶女士可向银行贷款，在申请额度不足的情况下，由叶女士以现金形式补足。此外，叶女士也没有提供证据证明其在2016年11月30日前有能力支付新政出台前约定的101万元。新政出台后，叶女士曾明确表示其能继续履行合同，但后又反悔，故本案应按照定金罚则处理。
叶女士认为，新政的出台导致其应支付的首付款比例提高至购房款的50%，这在签订《居间合同》时无法预见，《居间合同》约定的现金补足条款仅适用于贷款不足的情况，而现在是首付款无法支付。
上海一中院经审理后认为，本案的争议焦点为，叶女士是否有权以新政出台无法支付首付款为由，拒绝签订房屋买卖合同，并主张免责。首先，双方约定于2016年11月30日签订买卖合同，叶女士应于签订当日支付首付款101万元。二审中，叶女士未能提供充分的证据证明，其确实能在该日前后存在支付该笔款项的实际能力。故叶女士的支付能力本身存疑。第二，《居间合同》约定叶女士若在申请购房贷款时未获得相应额度，应在办理房屋过户手续前以现金补足，表明叶女士在签订上述合同时对可能存在的履约障碍已有充分预见，并且应当具备一定的资金保障。第三，新政出台后，叶女士曾请求姜女士给予10天时间以凑足首付款，表明其认可自身有义务按照《居间合同》相应条款签订房屋买卖合同。
综上，上海一中院认为，叶女士在签订《居间合同》时应当对贷款额度变化有一定的预见，并准备相应的资金，新政出台并不必然导致上述合同不能履行，叶女士以无力支付首付款为由拒绝签订房屋买卖合同构成违约，故撤销一审判决，改判定金不予退还。