发布时间：2018-05-21 作者：朱自军律师
一、案例分析
（一）案例一（最高法公报案例）：李明柏诉南京金陵置业发展有限公司商品房预售合同纠纷案（案件类型：民事，案由：商品房预售合同纠纷，审理程序：再审）
[要点]因房屋存在质量问题导致业主无法对涉案房屋使用、收益，开发商应该赔偿租金、物业费相关损失。租金标准为同小区租金。
[二审法院审理认为]关于租金损失的计算标准问题，原审法院根据此前南京市江宁区物价局价格认证中心给出的意见确定租金损失，较为合理。关于损失计算截止时间问题，根据原审查明的事实，双方曾于2011年7月22日对鉴定报告进行质证，此时李明柏才看到建研公司的鉴定报告，原审法院认定的损失截止时间为7月22日，较为合乎情理。
关于物业费是否应当作为损失进行赔偿问题，因金陵置业公司交付的房屋质量不符合合同约定，金陵置业公司应当赔偿李明柏物业费的损失。
[江苏省高级人民法院再审审理认为]李明柏请求以同期房屋租金为标准计算其因房屋质量问题而造成的实际损失，人民法院应予支持。关于租金损失的计算标准问题，原审法院以南京市江宁区物价局价格认证中心咨询的意见作为涉案房屋的租金标准，并以此计算房屋租金损失，即2010年涉案房屋租金认定为9000元／月，2011年认定为9900元／月。
根据市场一般行情，决定房屋租赁价格的因素主要包括房屋面积、户型、地理位置、装潢档次、周边环境等因素，物价局价格认证中心出具的询价意见仅是认定房屋租赁价格的参考和证据材料，而不应成为认定涉案房屋租金标准的直接依据。
李明柏提交的同地段房屋租赁协议虽证明涉案小区有业主出租房屋租金可达到每月21000元以上，但该租金价格仅系个别业主根据自己房屋的区位及装修情况，结合租房人的实际需求，协商达成的价格，并不具有普遍性。
比较物价部门的询价意见和上级法院调取的同区域别墅租金清册，差距悬殊，后者所体现的租金单价更能反映案涉房屋当时的真实租赁价格，应予以采用。
关于2010年4月21日至12月的租金损失，法院酌定为143229元（61.36×280.22元／月×8.33个月）；2011年1月至7月22日的租金损失，法院酌定为127330元（67.82×280．22元／月×6.7个月），以上合计270559元。
李明柏2008年7月至11月期缴纳的物业费用损失1922元（扣除2008年12月至2009年3月的装修期）、2009年4月至2011年7月22日缴纳的物业费用18181.2元，应当由金陵置业公司赔偿。
（二）案例二：刘伟与北京奥林匹克置业投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书（审理法院：北京市朝阳区人民法院，案号： （2012）朝民初字第09121号，案件类型：民事，案由：商品房预售合同纠纷，裁判日期：2015-01-19）
[要点]房屋质量存在瑕疵，未影响整套房屋居住的情况下，酌情赔偿部分租金损失，未支持赔偿物业费等要求。
[北京朝阳法院审理认为]原告出资购买被告出售的商品房，被告应当向原告交付符合国家建筑标准规范的房屋。
本案中，被告向原告交付的房屋经鉴定机构鉴定，存在多处质量上的瑕疵，现原告要求被告修复《鉴定检验报告书》中“鉴定结果”第3.3项中质量瑕疵的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持，在被告修复完毕（即达到国家建筑工程的相关规定标准之日）后，被告应当按照《住宅质量保证书》的约定顺延相应的质保期。关于原告要求被告在修复完毕后出具相应的鉴定报告的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。
因被告交付给原告的房屋存在质量瑕疵，故原告要求被告赔偿因该瑕疵造成的房屋租金损失的诉讼请求，具有事实依据，但该房屋瑕疵并未造成整套房屋无法居住使用，故对该房屋租金损失，本院酌定每月2000元（原告索要每月10000元），从原告办理收房之日，即2007年8月11日开始计算至被告修复完毕之日。
关于原告要求被告赔偿因房屋质量瑕疵所发生的物业费、车位出租费、有线电视费损失的诉讼请求，本院认为涉案房屋的质量瑕疵与上述原告主张的损失之间无相应的因果关系，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
关于原告主张的精神损失费，在合同纠纷中没有相应的法律依据，本院不予支持。关于原告主张的房屋因质量瑕疵而发生的贬值损失，本院认为在原告主张要求被告修复房屋质量瑕疵且本院支持的情况下，原告的该项诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。
（三）案例三：刘金凤与北京市朝阳区房屋管理局供暖中心供用热力合同纠纷一审民事判决书（审理法院：北京市朝阳区人民法院，案号：（2014）朝民初字第01701号，案件类型：民事，案由：财产损害赔偿纠纷，裁判日期：2014-08-11）
[要点]涉案房屋未出租，因漏水导致严重影响居住，业主遭受损失后应当积极对房屋进行维修，防止损失扩大。法院根据侵权方与业主间的过错程度，酌情支持部分租金损失。
[北京市朝阳区法院审理认为]本案中，朝阳供暖中心未能对无人居住的601号房屋在供暖前与房屋权利人取得联系，并未对该房屋内属于公共设施的部分提前检修，防患于未然，是造成本次漏水损失发生的主要过错方。漏水发生后，朝阳供暖中心工作人员进入601号房屋后，虽检查了屋内设备，在没有进行维修的情况下打开屋外阀门，并没有发生新的漏水的情况。
在此情况下，刘金凤对发生在其家中的漏水不能提供合理解释，且在漏水事件发生后，并未按照方便生活、团结互助的态度妥善处理，是造成本次漏水损失发生的次要过错方。本院据此确定朝阳供暖中心对刘金凤的损失承担主要的赔偿责任（7成责任）。
关于住房租金。601号房屋遭受水浸后必然影响居住使用，但刘金凤在遭受损失后应当积极对房屋进行维修，防止损失扩大。然而，刘金凤并未对房屋进行维修，使房屋长期空置，因此而导致扩大的损失，不应由朝阳供暖中心承担。本院根据本案案情及朝阳供暖中心的责任比例酌定朝阳供暖中心向刘金凤赔偿租金损失7000元。
（四）案例四：北京中弘投资有限公司上诉焉永新等财产损害赔偿纠纷一案（审理法院： 北京市第三中级人民法院，案号：（2016）京03民终9059号，案件类型：民事，案由：财产损害赔偿纠纷，裁判日期：2016-08-16）
[要点]房屋被用于出租的情形下，漏水影响了租金收益，应合理确定赔偿的期限，实际发生的该部分损失予以支持。
[北京市第三中级人民法院审理认为]侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。本案中，焉永新提交了《房屋租赁合同》、《解除合同通知》、《收条》等证据，可以证明其因房屋漏水导致《房屋租赁合同》解除并支付了承租人相关费用，故中弘公司应对焉永新因此造成的相关合理损失承担赔偿责任。
焉永新主张修复房屋期间的租金损失，有一定事实依据，一审法院依据漏水情况，造成损失情况及影响居住使用情况等因素，酌情确定租金损失数额，并无不妥。
维持一审判决中弘公司于判决生效后十日内赔偿焉永新装修及电路损失二万六千四百八十四元；中弘公司于判决生效后十日内赔偿焉永新房屋租金及违约金损失共计二万七千五百元；驳回焉永新的其他诉讼请求。
（五）案例五：田秀林与梁红玉等财产损害赔偿纠纷二审民事判决书（审理法院：北京市第三中级人民法院，案号：（2014）三中民终字第3049号，案件类型：民事，案由：财产损害赔偿纠纷，裁判日期：2014-03-19）
[北京市第三中级人民法院审理认为]梁红玉要求赔偿房屋租赁费的请求，因漏水房屋重新装修确需要时间，一审法院酌情确定为一个月，价格则参考周边地区同等条件房屋市场行情，该处理方式是妥当的，本院予以维持。梁红玉要求自2012年8月起按照其现租住地房租标准给付房屋租赁费的请求，没有法律依据，法院不予支持。
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